2025년 양도소득세 개정안 주요 내용
부동산 시장의 변화를 반영하여, 정부는 주택을 상업용 건물로 용도변경 후 매매할 때 발생하는 양도소득세 부담을 완화하기 위한 개정안을 추진하고 있습니다.
✅ 변경 사항 요약
- 기존 기준: 잔금일(양도일) 기준으로 주택 여부 판단
- 변경 기준: 매매계약일 기준으로 주택 여부 판단
이로 인해 1세대 1주택 비과세 혜택을 보다 명확하게 적용하고, 매도인과 매수인의 세금 예측 가능성을 높일 수 있습니다.
용도변경과 양도소득세의 관계
🔹 용도변경이란?
용도변경은 기존 건축물의 용도를 변경하는 행위를 의미합니다. 예를 들어, 단독주택을 상가로 변경하거나 다가구주택을 근린생활시설로 변경하는 경우가 포함됩니다.
🔹 용도변경 후 양도소득세 부과 기준
양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 2025년부터는 ‘매매계약일’ 기준으로 주택 여부를 판단하므로, 용도변경에 따른 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
2025년 변경된 세법 주요 내용 비교
| 구분 | 변경 전 (2024년까지) | 변경 후 (2025년 이후) |
|---|---|---|
| 주택 여부 판단 기준일 | 잔금일(양도일) | 매매계약일 |
| 적용 방식 | 잔금일 현재 용도로 판단 | 매매계약 당시 용도로 판단 |
사례를 통해 보는 변경된 양도소득세 적용 방식
📌 기존 기준 (2024년까지 적용)
사례:
- A씨는 2024년 1월 1일 주택 매매 계약 체결
- 2024년 6월 1일 잔금 지급 완료
- 잔금일 전에 상업용 건물로 용도변경
- 양도소득세 부담 발생 (1세대 1주택 비과세 혜택 불가능)
📌 변경된 기준 (2025년 이후 적용)
사례:
- B씨는 2025년 3월 1일 주택 매매 계약 체결
- 2025년 8월 1일 잔금 지급 완료
- 잔금일 전에 상업용 건물로 용도변경
- 매매계약일 기준 주택으로 인정 → 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 가능
즉, 매매계약일에 주택으로 인정되면 잔금일 전 용도변경이 있어도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
관련 법령 및 법률
✅ 소득세법 시행령 개정안 (2025년 시행 예정)
- 주택 여부 판단 기준 변경 → 매매계약일 기준으로 변경
- 1세대 1주택 비과세 요건 조정 → 계약 당시 주택이면 비과세 적용 가능
✅ 건축법 시행령 (용도변경 관련 규정)
- 건축물 용도변경 절차 및 승인 조건 명확화
- 주택에서 비주택으로 변경 시 세금 적용 기준 규정
변경된 세법이 매도인과 매수인에게 미치는 영향
✅ 매도인의 유리한 점
- 1세대 1주택 비과세 혜택 가능성 증가
- 양도소득세 부담 감소
- 매매 후 용도변경 유연성 증가
- 장기보유특별공제 혜택 가능 (최대 40%)
✅ 매수인의 유리한 점
- 매수 후 원하는 용도로 변경 가능
- 취득세 부담 감소 가능
- 매도인과의 협상에서 유리한 입장 확보
- 상업용 대출 활용 가능 (근린생활시설 변경 시)
절세를 위한 전략
✅ 계약일과 잔금일 사이의 용도변경 계획 확인 ✅ 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부 검토 ✅ 전문가 상담을 통한 맞춤 절세 전략 수립
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 용도변경하면 양도소득세가 달라지나요? 👉 네, 2025년부터 매매계약일 기준으로 판단하므로, 계약일에 주택으로 인정되면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
Q2. 용도변경 후에도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있나요? 👉 가능합니다. 매매계약일 기준으로 주택 여부를 판단하므로, 계약 당시 주택이면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
Q3. 단독주택을 상가로 변경 후 매도하는 것이 유리할까요? 👉 세금 부담을 고려하면 주택 상태에서 계약을 체결하는 것이 유리할 가능성이 높습니다.
용도변경 매매와 절세 전략
✅ 양도소득세 기준 변경의 핵심 포인트
- 과세 기준일 변경 → ‘잔금일’에서 ‘매매계약일’로 변경
- 세금 예측 가능성 증가 → 매도인과 매수인이 사전에 절세 전략 수립 가능
- 절세 기회 확대 → 계약 당시 주택 상태 유지 시 비과세 혜택 가능
📢 2025년 양도소득세 기준 변경은 부동산 시장의 세금 부담을 줄이고, 예측 가능성을 높이는 중요한 조치입니다.
용도변경 후 양도소득세 부담을 최소화하려면 계약 시점을 신중하게 선택하고, 전문가의 도움을 받아 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 🚀
*참고 자료
2024년 세법개정 후속 시행령 개정안