부동산 개발 및 건축을 계획할 때 가장 중요한 요소 중 하나가 건폐율과 용적률입니다. 이는 국토교통부(국계법)에서 정한 기본 규정과 서울시 조례에 따라 달라질 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 국토부 기준과 서울시 기준의 차이점을 비교하고, 건폐율 및 용적률이 제한되거나 인센티브를 받을 수 있는 사례까지 정리해 보겠습니다.
건폐율 및 용적률이란?
✔ 건폐율: 대지 면적 대비 건축면적의 비율
✔ 용적률: 대지 면적 대비 건축물 총 연면적의 비율
국토부(국계법) vs 서울시 조례 강남구 용도지역별 건폐율·용적률 비교
| 용도지역 | 국토부(국계법) 기준 | 서울시 조례 기준 |
|---|---|---|
| 제1종 전용주거지역 | 건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이하 | 건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이하 |
| 제1종 일반주거지역 | 건폐율 60% 이하, 용적률 150% 이하 | 건폐율 60% 이하, 용적률 150% 이하 |
| 제2종 일반주거지역 | 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하 | 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하 |
| 제3종 일반주거지역 | 건폐율 50% 이하, 용적률 250% 이하 | 건폐율 50% 이하, 용적률 250% 이하 |
| 일반상업지역 | 건폐율 90% 이하, 용적률 1,500% 이하 | 건폐율 60% 이하, 용적률 800% 이하 |
➡ 서울시는 국토부 기준보다 상업지역의 용적률을 낮게 설정하여 밀도를 조절하고 있습니다.
건폐율 및 용적률 제한 사례
건축물의 건폐율 및 용적률이 법적으로 제한되는 경우는 다음과 같습니다.
✅ 역사문화보존지구
- 제한 내용: 문화재 보호를 위해 용적률 하향 조정
- 관련 법령: 「문화재보호법」 제13조
- 사례: 서울 북촌한옥마을 내 건축물 용적률 80% 이하
✅ 경관지구 및 미관지구
- 제한 내용: 도시 경관 보호를 위해 건폐율 및 용적률 제한
- 관련 법령: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조
- 사례: 남산 주변 건폐율 30% 이하, 용적률 100% 이하
✅ 자연환경보전지역
- 제한 내용: 환경 보호를 위해 건축물 규모 제한
- 관련 법령: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조
- 사례: 강원도 산림보호구역 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
✅ 도로 폭에 따른 용적률 제한
- 제한 내용: 도로의 폭이 좁을 경우 용적률이 제한됨.
- 관련 법령: 「건축법」 제55조 (도로와 건축물의 관계)
- 사례: 도로 폭이 6m 미만일 경우, 용적률 150% 이하로 제한됨.
✅ 일조권 제한
- 제한 내용: 주거지역 내에서 일조권 보호를 위해 건물 높이 및 용적률 제한
- 관련 법령: 「건축법」 제61조 (건축물의 높이 제한)
- 사례: 남향 건축물이 많은 지역에서 일조권을 보호하기 위해 용적률이 250%에서 200%로 축소됨.
✅ 사선제한
- 제한 내용: 일정 높이 이상의 건축물에 대해 사선제한 적용
- 관련 법령: 「건축법」 제62조 (건축물의 높이 제한 및 사선제한 적용)
- 사례: 주거지역에서 높이 16m 이상 건축물에 대해 사선제한 적용으로 용적률 감소.
건폐율 및 용적률 인센티브 사례 및 관련 정부 사업
건축물의 건폐율 및 용적률이 완화(인센티브)되는 경우는 다음과 같습니다.
✅ 역세권 개발
- 완화 내용: 대중교통 중심지 개발 촉진을 위해 용적률 증가
- 관련 정부 사업: 역세권 활성화 사업
- 관련 법령: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조
✅ 재건축·재개발 사업
- 완화 내용: 노후 주거지 정비를 위한 용적률 인센티브
- 관련 정부 사업: 도시재생 뉴딜 사업
- 관련 법령: 「도시 및 주거환경정비법」 제52조
✅ 친환경 건축물
- 완화 내용: 친환경 인증 건축물 용적률 추가 혜택
- 관련 정부 사업: 녹색건축물 조성 사업
- 관련 법령: 「녹색건축물 조성 지원법」 제14조
✅ 복합용도개발
- 완화 내용: 주거·상업·업무 복합개발 시 용적률 증가
- 관련 정부 사업: 스마트시티 조성 사업
- 관련 법령: 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제27조
✅ 모아타운, 휴먼타운, 뉴빌리지 사업
- 완화 내용: 저층 주거지 정비 및 공공주택 공급 촉진
- 관련 정부 사업: 모아타운 프로젝트, 휴먼타운 조성 사업, 뉴빌리지 프로젝트
- 관련 법령: 「도시 및 주거환경정비법」, 「공공주택 특별법」
건폐율 및 용적률 인센티브 사례 및 관련 정부 사업
✅ 용도지역 변경 사례
📌 서울 강남구 역세권 개발
- 기존 제2종 일반주거지역 → 준주거지역으로 변경
- 용적률 증가(200% → 400%)로 상업 및 주거 복합개발 가능해짐
📌 부산 해운대 관광특구 변경
- 기존 자연녹지지역 → 일반상업지역으로 변경
- 호텔, 리조트 개발 가능해져 관광 활성화 효과 발생
📌 경기 고양시 창릉 신도시 조성
- 기존 농림지역 → 도시지역으로 변경
- 대규모 신도시 개발을 위한 도시계획 반영
결론
✔ 국토부 기준과 서울시 조례를 비교하면, 서울시는 용적률을 보수적으로 설정하여 도시 밀도를 조절하고 있습니다. ✔ 반면, 역세권 개발, 재건축, 친환경 건축물, 지구단위계획, 모아타운 등은 인센티브를 받아 용적률이 증가할 수 있습니다. ✔ 따라서 개발 계획을 세울 때 국토법과 서울시 조례를 함께 검토하는 것이 필수적입니다.
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